생연택지개발지구

지구단위계획 지침

2012. 3

▣ 획지 및 건축물 등에 관한 상세계획

1. 획지계획

가. 일반계획

1) 단독주택용지

ㅇ획지규모는 180 ～ 310㎡로 계획한다

ㅇ가구에따른 고른 획지분할을 하되 과소토지 및 주거환경악화 방지를 위하여 획지경계선에 의하여 구획된 획지는 분할을 불허한다.

ㅇ향후여건 변화에 대응하고 공동개발을 유도하기 위하여 구획된 획지간의 합병은 2개획지내에서 가능하다.

ㅇ 합병한 획지를 다시 분할하고자 하는 경우에는 합병전의 획지경계선으로 한다.

2) 공동주택용지

ㅇ획지는 가구단위로 설정하되 주택건설사업계획 수립시 사업유형별로 단지분리가 필요할 경우 같은 가구내에서 주택건설사업에 적합하도록 분할할 수 있다.

3) 근린생활시설용지

ㅇ도시계획도로로 구분된 가구를 기준으로 건축물 용도에 적합한 건축계획 수립이 가능하도록 면적범위를  270 ～ 300㎡ 규모로 계획한다.

ㅇ향후여건 변화에 대응하고 공동개발을 유도하기 위하여 구획된 획지간의 합병은 2개획지내에서 가능하다.

ㅇ합병한 획지를 다시 분할하고자 하는 경우에는 합병전의 획지경계선으로 한다.

4) 일반상업용지

ㅇ도시계획도로로 구분된 가구를 기준으로 건축물 용도에 적합한 건축계획 수립이 가능하도록 면적범위를  450 ～ 1,226㎡ 규모로 계획한다.

ㅇ향후여건 변화에 대응하고 공동개발을 유도하기 위하여 구획된 획지간의 합병은 2개획지내에서 가능하다.

ㅇ합병한 획지를 다시 분할하고자 하는 경우에는 합병전의 획지경계선으로 한다.

5) 공공시설용지

ㅇ공공시설의 용도별 시설물계획에 적합하도록 획지규모를 산정한다.

2. 건축물 용도 및 건폐율, 용적율, 높이계획

가. 건축물의 용도계획

구 분			건 축 물 용 도 계 획			비고
구분	명 칭	도면표시번호	지정용도	권장용도	불 허 용 도
기정	단독주택 건설용지	A	단독주택	단독주택		점포주택은 건축물연면적의 40%이상 불가
기정	공동주택 건설용지	B	공동주택		공동주택 및 부대복리시설 이외의 건축물
기정	근린생활시설용지	C	근린생활시설 불허용도 이외의 일반주거지역내 허용용도		학교보건법 제6조에 명시된 시설 및 건축법 시행령 별표1 제3, 4호에 의한 근린생활시설이외의 용도	C7은 근린공공시설인 바닥면적 1000㎡미만의 동사무소,파출소,소방파출소,우체분국,방송국,공공도서관,지역의료보험조합용도 단 근린생활시설은 1000㎡이상도 가능함
기정	일반상업용지	D	일반상업용지 불허용도 이외의 일반상업지역내 허용용도		ㅇ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 및 동두천시 도시계획조례에 의거, 일반상업지역에서 건축할 수 있는 용도이외의 건축물 ㅇ 건축법 시행령 [별표1] 및 동두천시 도시계획조례[별표8]에 의거 일반상업지역내 건축할 수 있는 건축물의 용도중 - 단독주택, 공동주택 - 판매시설중 도매 및 소매 시장 - 운수시설 - 의료시설중 격리병원 - 업무시설중 오피스텔 - 공장 - 창고시설 - 위험물 저장 및 처리시설 - 자동차관련시설중 폐차장, 여객자동차운수사업법․화물운수사업법 및 건설기계관리법에 의한 차고 및 주기장 - 동물및식물관련시설 - 교정 및 군사시설 - 발전시설 ㅇ 기타 관련법에 의거 건축할 수 없는 건축물
기정	공용의 청사	우	우체분국 및 그 부속용도		지정용도 이외의 용도
		파	경찰파출소 및 그 부속용도		〃
		보	보건소 및 그 부속용도		〃
기정	학 교	초	초등학교 및 그 부속용도		〃
		중	중학교 및 그 부속용도		〃
		고	고등학교 및 그 부속용도		〃
		유	유치원 및 그 부속용도		유치원, 보육시설 및 학원의 설비, 운영에 관한 법률시행령에 의한 미성년자를주된대상으로하는 학원이외의 건물
기정	주 차 장	주	노외주차장,주차전용건축물 및 그 부속용도		지정용도이외의 용도
기정	유치원 및 종교시설	유+종	종교시설 및 그 부속용도와 유치원 및 그 부속용도의 복합건축물		〃
기정	생활체육시 설	생	생활체육시설 및 그 부속용도		〃	-주택건설기준에관한규정(‘99)에 의거 1,2종근린생활 시설은 건축물연면적 (지하층제외)의 20%이하설치 -단란주점,안마 시술소 설치불가
기정	주유소	E	주유소 및 그 부속용도		〃
기정	시 장	시	시장 및 그 부속용도		〃
기정	자동차 관련시설	F	자동차관련시설 및 그 부속용도	자동차 경정비업체	〃
기정	가스 공급시설	G	가스공급시설 및 그 부속용도	-	〃

※ 상기 건축물의 용도계획은 건축법 및 동두천시건축조례 등을 준용한

것으로 동 법․조례 변경시 변경된 용도를 준용할 수 있으며,

불허용도의 제한은 건축 등 관련법에 의한 건축허가권자의 해석에 따른다

나. 건축물의 건폐율, 용적율, 높이계획

1) 단독주택용지

ㅇ건폐율 : 건축법 제47조 및 동법시행령 제78조 규정과 동두천시 건축조례 제52조 규정에 의해 60%이하로 규정하되 동 법․조례등 관련법규 변경시 이를 준용할 수 있다.

ㅇ용적율 : 건축법 제48조 및 동법시행령 제79조 규정과 동두천시 건축조례 제53조 규정을 감안하여 300%이하로 규정하되 동 법․조례등 관련법규 변경시 이를 준용할 수 있다..

ㅇ높이계획 : 건축물의 높이는 정해진 층수이하의 범위내로 가능한 유도하되 건축법 및 동두천시 건축조례등 관련법규를 준용할 수 있다.

ㅇ건축물의 건폐율, 용적율, 높이계획

구분	도면표시	건폐율(%)	용적율(%)	높이계획
기정	A	60이하	200 이하	지상 3층이하
변경	A	60이하	200 이하	지상 4층이하

2) 공동주택용지

ㅇ건폐율 : 건축법 제47조 및 동법시행령  제78조 규정과 동두천시 건축조례 제52조 규정에 적합하도록 하며 단지내 개방감을 부여하기 위하여 30%이하로 규정한다.

ㅇ용적율 : 가구별, 주택유형별로 정해진 용적율 210 ～ 220%이하로 하여야 한다.

ㅇ높이계획

- 구역전체의 조망과 경관을 고려하여 가구내 층수변화를 유도한다.

- 최고높이는 지상 20층, 최저높이 지상12층으로 하며 경원선철도변 중로 2-34호선에 면하는 건축물의 층수는 소음공해를 고려하여 12층 범위내에서 건설하여야한다.

- 지구서측의 단독주택지와 서측 구역 경계선과 면하는 부분의 건축물 층수는 15층이하로 한다.

ㅇ건축물의 건폐율, 용적율, 높이계획

구분	도면표시	건폐율(%)	용적율(%)	높이계획
				최저층수	최고층수	비 고
기정	B1	30%이하	220이하	12	20	60 ～ 85㎡이하
기정	B2	〃	220이하	12	20	85㎡초과
기정	B3	〃	220이하	12	20	60 ～ 85㎡이하
기정	B4	〃	220이하	12	20	85㎡초과

구분	도면표시	건폐율(%)	용적율(%)	높이계획
				최저층수	최고층수	비 고
기정	B5	〃	210이하	12	20	60㎡이하
기정	B6	〃	210이하	12	20	60㎡이하
기정	B7	〃	215이하	12	20	60㎡이하
기정	B8	〃	210이하	12	20	60㎡이하
기정	B9	〃	220이하	12	20	60 ～ 85㎡이하
기정	B10	〃	220이하	12	20	60 ～ 85㎡이하

3) 근린생활시설용지

ㅇ건폐율 : 건축법 제47조 및 동법시행령  제78조 규정과 동두천시 건축조례 제52조 규정에 적합 하도록 60%이하로 규정하되 동 법․조례등 관련법규 변경시 이를 준용할 수 있다..

ㅇ용적율 : 건축법 제48조 및 동법시행령  제79조 규정과 동두천시 건축조례 제53조 규정에 적합 하도록 400%이하로 규정하되 동 법․조례등 관련법규 변경시 이를 준용할 수 있다.

ㅇ높이계획 : 건축물의 층수는 정해진 층수범위내에서 건축토록 가능한 유도하되 건축법 및 동두천시 건축조례등 관련법규를 준용할 수 있다,

ㅇ건축물의 건폐율, 용적율, 높이계획

구분	도면표시	건폐율(%)	용적율(%)	높 이 계 획
				최 저	최 고	비 고
기정	C1	60이하	250이하	-	지상 5층이하
기정	C2	〃	〃	-	〃
기정	C3	〃	〃	-	〃
기정	C4	〃	〃	-	〃
기정	C5	〃	〃	-	〃
기정	C6	〃	〃	-	〃
기정	C7	50이하	300이하	-	〃

4) 일반상업용지

ㅇ건폐율 : 건축법 제47조 및 동법시행령  제78조 규정과 동두천시 건축조례 제52조 규정에 적합 하도록 80%이하로 규정하되 동 법․조례등 관련법규 변경시 이를 준용할 수 있다.

ㅇ용적율 : 건축법 제48조 및 동법시행령  제79조 규정과 동두천시 건축조례 제53조 규정에 적합하도록 1,300%이하로 규정하되 동 법․조례등 관련법규 변경시 이를 준용할 수 있다.

ㅇ높이계획 : 건축물의 층수는 정해진 층수범위내에서 건축토록 가능한 유도하되 건축법 및 동두천시 건축조례 등 관련법규를 준용할 수 있다.

ㅇ건축물의 건폐율, 용적율, 높이계획

구분	도면표시	건폐율(%)	용적율(%)	높 이 계 획
				최 저	최 고	비 고
기정	D1	80이하	800이하	지상 3층 이상	-
기정	D2	〃	〃	〃	-
기정	D3	〃	〃	〃	-

5) 공공시설용지

ㅇ건폐율 : 건축법 제47조 및 동법시행령 제78조 규정과 동두천시 건축조례 제52조 규정에 적합하도록 60%이하로 규정하되 학교는 20%이하로 한다. 단, 동 법․조례등 관련법규 변경시 이를 준용할 수 있다.

ㅇ용적율 : 건축법 제48조 및 동법시행령  제79조 규정과 동두천시 건축조례 제53조 규정을 감안하여 300%이하로 규정하되 학교는 120%이하로 한다. 단 동 법․조례등 관련법규 변경시 이를 준용할 수 있다..

ㅇ높이계획 : 건축물의 층수는 정해진 층수범위내에서 건축토록 가능한 유도하고 건축조례 및 동두천시 건축조례 등 관련법규를 준용할 수 있다.

ㅇ건축물의 건폐율, 용적율, 높이계획

구 분			건폐율(%)	용적율(%)	높이계획
구분	명 칭	도면표시
기정	경찰파출소	파	50 이하	300 이하	지상 5층이하
기정	우체분국	우	50 이하	300 이하	지상 5층이하
기정	보 건 소	보	50 이하	300 이하	지상 5층이하
기정	초등학교	초	20 이하	100 이하	지상 5층이하
기정	중 학 교	중	20 이하	120 이하	지상 6층이하
기정	고등학교	고	20 이하	120 이하	지상 6층이하
기정	유치원 및 종교시설	(유+종)1	50 이하	300 이하	지상 3층이하
		(유+종)2	60 이하	250 이하	지상 3층이하
기정	생활체육시설	생	70 이하	700 이하	지상 10층이하
기정	주 유 소	E	60 이하	200 이하	지상 3층이하
기정	시 장	시	50 이하	300 이하	지상 5층이하
기정	자동차 관련시설	F	60 이하	200 이하	지상 3층이하
기정	가스공급시설	G	50이하	300이하	-
기정	주차장	주1, 주2	60이하	200이하	지상 3층이하
		주3	80이하	800이하	-

다. 건축물의 형태와 배치계획

ㅇ건축물의 형태 및 배치에 관한 일반적인 사항은 동두천시 건축조례 및 동시행규칙, 건축위원회 운영지침에 의한다.

1) 단독주택용지

ㅇ건물의 외벽은 건축물별로  동일한 재료를 사용하되 주변 건축물과 상호 조화를 이룰 수 있도록 하여야 한다.

2) 공동주택용지

ㅇ아파트는 지정된 건축선 범위내에서 건축하여야 한다.

ㅇ아파트 주동의 길이는 80m를 초과할 수 없다,

ㅇ가구내 모든 아파트 주동의 전면길이를 합한 총길이의 10%이상을 주된 건물의 향과 직각 또는 변화있는 방향이 되도록 배치한다.

ㅇ구역 동측 경원선 철도변 남북방향 도로(중2-34호선)에 면하는 건축물의 층수는 12층 범위내로 하며 동 도로에 면한 아파트 주동배치는 도로에 대해 직각이 되도록 한다.

ㅇ구역서측 중 2-32, 33호선에 면하는 건축물의 층수는 15층이하로 한다.

3) 근린생활시설

ㅇ전후면으로 2면이상의 도로에 면하는 건축물의 전면방향은 넓은 도로를 향하도록 계획하여야 하며 건축물 후면으로부터의 접근이 가능하도록 한다.

ㅇ건축물의 후면이 보행자전용도로와 면하는 건축물은 후면의 설비를 전면과 동일한 기준으로 하여야 한다.

ㅇ건축물의 벽면 외장은 미려한 형태로 전면을 구성하고 그 이외의 면도 전면과 동일한 기준으로 한다.

4) 일반상업용지

ㅇ일반상업용지에 건축하는 건축물은 지정된 건축선 범위내에서 건축하여야 한다.

ㅇ전후면으로 2면이상의 도로에 면하는 건축물의 전면방향은 넓은 도로를 향하도록 계획하여야 하며 건축물 후면으로부터의 접근이 가능하도록 한다.

ㅇ건축물의 후면이 보행자전용도로와 면하는 건축물은 후면의 설비를 전면과 동일한 기준으로 하여야 한다.

ㅇ건축물의 벽면 외장은 미려한 형태로 전면을 구성하고 그 이외의 면도 전면과 동일한 기준으로 한다

5) 공공시설용지

ㅇ공공시설용지에 건축하는 건축물은 지정된 건축선 범위내에서 건축하여야 한다.

ㅇ건축물(시장, 주유소, 자동차관련시설 제외)의 전면방향은 남쪽을 향하도록 하여야 하며 학교의 경우 교사 남측에 운동장이 배치되도록 계획하여야 한다.

라. 공동주택의 규모와 배치계획

1) 공동주택의 개발밀도

구분	획 지 번 호	면 적(㎡)	세대수(호)	수용인구	비고
기정	합 계	220,995.9	4,965	14,895
기정	B1	42,511.7	938	2,814
기정	B2	20,134.3	325	975
기정	B3	18,732.8	411	1,233
기정	B4	39,341.4	629	1,887
기정	B5	24,915.8	723	2,169
기정	B6	14,542.4	419	1,257
기정	B7	15,262.9	450	1,350
기정	B8	14,883.6	412	1,236
기정	B9	14,596.2	304	912
기정	B10	16,074.8	354	1,062

2) 공동주택유형 및 평형배분계획

구분	획 지 번 호	주택유형	평 형 범 위(㎡)	건설호수(호)
기정	합 계			4,965
기정	B1	고층	60 ～ 85㎡ 이하	938
기정	B2	〃	85㎡ 초과	325
기정	B3	〃	60 ～ 85㎡ 이하	411
기정	B4	〃	85㎡ 초과	629
기정	B5	〃	60㎡ 이하	723
기정	B6	〃	60㎡ 이하	419
기정	B7	〃	60㎡ 이하	450
기정	B8	〃	60㎡ 이하	412
기정	B9	〃	60 ～ 85㎡ 이하	304
기정	B10	〃	60 ～ 85㎡ 이하	354

3. 기타사항에 관한 계획

가. 대지내 공지 및 단지내시설물 배치

구 분		대지내 공지	단지내 시설물 배치
기정	단독주택용지	ㅇ건축법 및 시행령, 시행지침, 동두천시 건축조례의 지침에 따라 시행.	ㅇ주유소와 면접해 있는 단독주택지의 경우 획지내 조경수를 주유소측으로 밀집식재하여 시각적 차단을 도모토록 한다.
기정	공동주택용지	ㅇ지하주차장 - 85㎡이하: 3/10 이상 설치 - 85㎡초과: 5/10 이상 설치 ㅇ내부조경 - 중로 2-34호선(폭 18m) 도로변 : 환경영향평가 협의내용에 의거 수림대 조성(폭10m) - 단, 아파트 진,출입구와 단지내 부대복리시설이 설치되는 구간은 내부조경 제외 ㅇ건축선의 후퇴(아파트 주동) - 건축법 및 시행령, 동두천시 건축조례의 지침에 따라 시행.	ㅇ단지입구 부분에 환경조형물 설치
기정	근린생활시설용지	ㅇ건축선의 후퇴(C1 ～ C7) - 건축법 및 시행령, 시행지침, 동두천시 건축조례의 지침에 따라 시행. ㅇ근린생활시설용지내 모든 획지에는 담장, 철책 등 경계를 구분하는 시설물의 설치를 금지하며 건축선 후퇴로 인해 발생하는 대지내 공지부분에는 보행편익시설외에 별도의 시설물을 설치할수 없다.
기정	일반상업용지	ㅇ건축선의 후퇴(D1 ～ D3) - 건축법 및 시행령, 시행지침, 동두천시 건축조례의 지침에 따라 시행. ㅇ일반상업용지내 모든 획지에는 담장, 철책 등 경계를 구분하는 시설물의 설치를 금지하며 건축선 후퇴로 인해 발생하는 대지내 공지부분에는 보행편익시설외에 별도의 시설물을 설치할수 없다.
기정	학교용지	ㅇ내부조경 - 중로 2류이상 도로변 : 환경영향평가 협의내용에 의거 수림대 조성(폭10m) ㅇ건축선 후퇴 - 건축법 및 시행령, 시행지침, 동두천시 건축조례의 지침에 따라 시행.	ㅇ학교용지내 운동장은 건축물의 남측에 설치 ㅇ주건축물은 남향을 기준

1) 소음방지 시설물 설치계획

ㅇ구역경계선 경원선 고가철도변으로 폭 30m의 완충녹지를 설치하고 소음저감효과를 위하여 높이 1～5m의 방음둑 설치

ㅇ대로3-3호선, 중로1-18호선, 중로1-3호선변으로 폭 15m의 완충녹지대를 설치하고 소음저감효과를 위하여 높이 2m의 방음둑 설치

ㅇ중로2류이상 도로에 면하는 공동주택지의 경우 최소 폭 6m이상의 건축한계선을 지정하여 녹지로 활용하고  중로2-34호선에 면하는 공동주택지의 경우 폭 10m, 높이 1.5m의 녹지대 조성.

ㅇ학교용지의 경우 중로 2류이상 도로변에 면할 경우 도로변으로 폭 10m, 높이 1.5m의 녹지대를 조성

2) 공동주택의 외관

ㅇ공동주택의 지붕을 외관의 정연성 및 변화감을 유도함으로서 공동주택의 획일성을 탈피

3) 공공보행통로

ㅇ보차분리를 원칙으로 보행동선축을 계획

ㅇ과도한 보행동선의 우회를 방지하기 위하여 필요시 보행자 전용도로를 설치

4) 단지내 도로 및 근린편익시설의 배치 등에 관한 계획

ㅇ단지내 도로

- 주택건설기준 등에 관한 규정에 의해 도로를 설치하여 진출입 편의 및 주동접근성을 높이고 접근도로는 간선도로로부터의 직접진입을 지양하여 간선도로의 소통증진 및 도로의 위계성 확립

- 단지간을 연결하는 보행자도로는 일부구간을 녹지와 자전거도로로 할애하여 접근도 및 보행환경의 증진도모

ㅇ근린편익시설 등의 배치

- 주택건설기준 등에 관한 규정에 의해 설치

- 주민이용의 편의성을 고려, 단지내 보행동선체계와 연계하여 배치

- 단지내 어린이 놀이터는 주민의 접근성 및 이용거리를 고려하여 적정규모로 배치

- 구매시설은 단지 주도로 및 주보행자로에 인접하여 설치

나. 경관형성계획

1) 가구별 경관계획

ㅇ단독주택용지를 제외한 모든 가구를 구분하는 담장의 높이는 1.5m를 초과하여 설치할 수 없으며 개방감을 가질 수 있도록 투시가 가능한 자재를 사용하여야 한다.

ㅇ근린생활시설용지 및 일반상업용지내 모든 획지에는 담장, 철책 등 경계를 구분하는 시설물의 설치를 금지하며 건축선 후퇴로 인해 발생하는 대지내 공지부분에는 보행편익시설(가로등, 가로수, 벤치, 파고라, 공중전화box외에 별도의 시설물을 설치할 수 없다.

ㅇ중로 2-34호선에 면하는 건축물의 층수는 12층을 초과 할수 없으며 동도로에 면한 아파트 주동은 도로에 대하여 직각으로 배치하여야 한다.

ㅇ구역서측 중 2-32, 33호선에 면하는 건축물 및 단독주택용지와 인접한 아파트의 층수는 단독주택지 와의 경관적 단절을 고려하여 15층이하로 한다.

ㅇ아파트의 색채계획은 추후 지자체와 협의하여 정한다.

ㅇ근린공원내 식재는 주변가로수와 어울리는 수종을 선택하여 식재한다.

2) 주요가로변 경관계획

ㅇ대로 3-3호선(폭 28m), 중로1-3호선(폭 23m), 중 1-18(폭 16m), 변의 완충녹지는 방음언덕(높이 2m)를 설치하고 공동주택용지내의 건축선 후퇴로 인한 공지와 연계하여 수림대를 조성한다.

ㅇ도로내 보도부분은 자전거도로부분과 보행도로의 구분이 가능하도록 포장재를 달리 시공하되 주변 경관을 고려하여 포장재 및 색채를 선정토록 한다.

ㅇ폭 14m이상의 도로에는 가로성격에 적합한 수종의 가로수, 가로등 등 가로시설물을 선정하여 설치하여야 한다.

ㅇ구역내부에 접근하는 전력간선은 가공시설로 계획한다.

다. 차량 및 보행통로 계획

ㅇ각 획지별 차량진출입은 가능한 지정된 차량출입구간 을 통하여 출입한다. 다만, 폭 10m이하 도로와 접하는 획지의 경우 지정차량출입구간 이외의 구간에서 차량진출입을 할 수 있으며, 공공시설용지 에서 시설의 성격상 필요한 비상차량출입은 허용한다.

ㅇ공공보행통로의 포장은 인접가로의 보도 수준이상 재료로 포장한다.

ㅇ공공보행통로내에는 일반인의 통행에 방해가되는 시설물을 설치할 수 없으며, 인접획지내 공공보행 통로와 연계 통행하는데 불편이 없도록 조성하여야 한다.

ㅇ소로 2류이상 자전거보행자 겸용도로의 양측에 최소 폭1.5m 이상의 녹지대를 설치, 쾌적한 보행 공간을  조성

라. 특별설계단지에 대한 계획 : 해당없음